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北京等熱點地區二手房市場降溫

  5月以來,北京等熱點城市二手房成交量網簽數據滑坡。2019年5月,北京地區二手房住宅簽約13764套,環比下降4.7%,同比下降24%。二手房成交均價62641元/平方米,環比上漲1.9%,同比持平。春節過后,樓市出現過一波小陽春,二手房價格普遍上漲,導致觀望情緒濃厚;以限競房為代表的新建住宅供應井噴,分流了部分二手房購買需求。值得注意的是,今年以來,土地市場持續升溫,多地出現大額土地轉讓。

  二手房網簽量下滑

  中原地產研究中心統計數據顯示,2019年前4月,多地房地產調控出現一定程度松綁,信貸政策有所寬松,二手房交易出現“量價齊升”局面。進入5月,北京等熱點城市二手房市場降溫。5月,北京地區二手房住宅簽約13764套,環比下降4.7%,同比下降24%,二手房網簽數據滑坡明顯。

  貝殼研究院數據顯示,5月北京二手房市場成交量環比下降。5月,北京鏈家二手房成交環比下滑約8%。在成交下降的背景下,教育資源一枝獨秀的西城地區成交量環比增長近4%,且總價千萬以上改善小區成交活躍。5月,北京二手房成交均價62641元/平方米,環比上漲1.9%,同比持平。

  對于北京地區二手房成交量下降的原因,中原地產首席分析師張大偉認為,政策預期出現變化。4月以來,多地樓市調控再次收緊,北京地區國管公積金政策從嚴調控,導致購房者觀望情緒濃厚。同時,樓市小陽春過后,二手房價格普遍上漲較多,市場再次出現博弈。此外,以限競房為代表的新建住宅供應井噴,分流了部分二手房購買需求。

  據了解,5月北京新房成交占比環比提升3%。5月末北京新房庫存達8.6萬套,去年同期為5.4萬套,主流新房為限競房,“剛需化”特征明顯。

  同時,多個一二線熱點城市二手房市場降溫。深圳規土委數據顯示,截至5月27日,全市二手房網簽量為6595套,相比4月份有所下降。根據深圳貝殼研究院監測數據,繼4月份降溫后,5月二手房成交量預計再降近兩成。上海市5月二手住宅預計成交量在2.3萬套左右,環比下降10%以上。

  土地市場熱度不減

  今年以來,土地市場持續升溫,多地出現大額土地轉讓。中原地產數據顯示,2019年前5月,全國50大城市合計賣地1.59萬億元,同比增長12.3%。其中,9個城市土地出讓金額超過500億元,30個城市土地出讓金額超過200億元。杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶等地區土地出讓金額居前。

  從土地拍賣方式看,多數地塊以限價房形式成交。6月3日,廣東江門拍出兩宗地。其中一塊位于樞紐新城今洲路南側、規劃梅江路東側,為城鎮住宅用地。地塊起拍總價為4.51億元,占地面積為2.85萬平方米,計容面積為8.56萬平方米,最終被美的以5.9億元競得,溢價率約為33%。另一宗地位于濱江新區萬錦路和鳳翔路交叉口西南側,為城鎮住宅、商務金融、旅館用地。起拍總價為4.12億元,占地面積約3.39萬平方米,計容面積約10.18萬平方米。地塊最終被保利以4.6億元競得,溢價率為11.7%。兩塊地均采用“限價+競配建+車位”的方式拍賣。

  值得注意的是,不少房企拿地積極,導致土地成交溢價率較高。以中國金茂為例,6月3日,汕頭市金平西區一宗純宅地,最終由廣州順茂房地產開發有限公司(金茂)以總價26.56億競得。該宗地塊位于汕頭金平西區金鳳半島偏南部,占地面積13.73萬平方米,建筑面積為44.39萬平方米。成交樓面價約6237元/平方米,綜合樓面價約5983元/平方米,溢價率達82%。

  截至目前,2019年以來,37家房企拿地規模超過百億元。資金面相對寬松,房企購置土地熱情升溫。其中,碧桂園、融創中國拿地金額超過600億元,萬科、新城控股拿地金額超過400億元,拿地規模居前。從拿地位置看,龍頭房企轉向一二線熱點城市拿地動作明顯。

  張大偉指出,土地市場熱度持續復蘇,以蘇州、武漢、杭州為代表的二線城市土地市場升溫明顯。2019年以來,多地放松了土地市場限制,對土地限價、土地保證金、土地配套保障房等規定進行了放松。但土地市場如果過熱,不排除政策調控的可能性。

  監管趨嚴

  中原地產數據顯示,2019年5月,全國針對房地產的調控措施達41次;2019年前5個月,累計調控次數達205次。最近2個月,多地政策再次出現收緊,特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地。

  以蘇州為例,5月27日,蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門,召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會上透露,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會加碼。

  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示,此次座談會的目的是控制蘇州的房價漲幅。截至4月份,蘇州二手住宅掛牌均價累計上漲5.88%,已超過蘇州全年調控目標5%的界限。且土地市場熱度高。進入2019年,多宗高單價、高溢價率土地成交,“百億級”土拍頻現,多個板塊的“地王”紀錄被刷新。5月18日,住房和城鄉建設部對最近3個月價格指數累計漲幅較大的4個城市進行預警提示,其中就包括蘇州。

  值得注意的是,近期不少房企融資報告中特別提及融資用途不用于購置土地。以恒大地產集團為例,恒大地產集團110億元公司債券發行申請獲深交所通過。募集資金擬用于償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。本次發行公司債券募集資金將按照募集說明書約定用途使用,不用于購置土地。業內人士指出,2019年以來,多數房企拿地激進,房企債券和ABS融資用途受到關注。未來不排除對用于拿地的大額融資從嚴監管。

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